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Rentabilidad de un arriendo
Cuánto deja de verdad un inmueble arrendado, con el predial, el seguro y los meses sin inquilino descontados. Y en cuántos años recuperas la inversión.
Un apartamento de 250.000.000 que se arrienda por 1.500.000 al mes tiene una rentabilidad bruta del 7,20% anual, y una neta del 5,76%. La diferencia son 2.100.000 de predial, seguro y mantenimiento, más un mes al año sin inquilino. La cifra que aparece en los anuncios casi siempre es la bruta, porque es la más bonita. Escribe abajo tus números y la calculadora te da las dos, y en cuántos años recuperas lo que pusiste.
¿Cómo se calcula la rentabilidad de un arriendo?
La bruta divide el canon de doce meses entre el precio del inmueble. Con 1.500.000 al mes y un precio de 250.000.000, son 18.000.000 entre 250.000.000, o sea 7,20%.
La neta hace lo mismo pero con lo que de verdad te queda. Le quita los gastos del año y los meses en que el inmueble estuvo vacío. En el ejemplo eso deja 14.400.000 sobre 250.000.000, o sea 5,76%. Casi punto y medio de diferencia, y el inmueble es el mismo.
Un solo mes sin inquilino se lleva el 8,3% del ingreso del año. Es más de lo que cuestan el predial y el seguro juntos en el ejemplo, y es el factor que más gente deja fuera de la cuenta cuando compara la rentabilidad de un apartamento con la de otra inversión.
Lo que esta cuenta no incluye
La valorización del inmueble queda fuera, y en muchos casos es la mitad del negocio. Un apartamento que renta 5,76% pero se valoriza puede tener un retorno total mayor, con la diferencia de que esa parte no la ves hasta que vendes.
Tampoco entran los impuestos sobre lo que recibes ni el costo de haber comprado, que en Colombia incluye escrituración, notaría y registro. Si compraste con crédito, la cuota tampoco está aquí: esta calculadora mira lo que produce el inmueble, no cómo lo financiaste.
Para comparar contra otras opciones con la misma vara, la calculadora de interés compuesto deja ver qué haría ese mismo dinero a una tasa fija, y la calculadora de inflación recuerda que una rentabilidad por debajo de la inflación pierde poder de compra aunque el número sea positivo.
Qué rentabilidad es buena
Depende de contra qué la compares, y la comparación honesta no es contra cero. Es contra lo que ganarías con ese mismo dinero en algo que no te obligue a conseguir inquilino, arreglar una filtración un domingo ni esperar tres meses para vender si necesitas la plata.
Ese trabajo tiene un valor, y por eso una rentabilidad neta parecida a la de un instrumento sin gestión suele ser una mala señal. También conviene mirar la inflación del año: si la neta queda por debajo, el inmueble está produciendo menos de lo que pierde tu dinero por el camino.
Preguntas frecuentes
La bruta divide el canon de doce meses entre el precio del inmueble. Con un canon de 1.500.000 y un precio de 250.000.000, son 18.000.000 entre 250.000.000, o sea 7,20%. La neta usa lo que queda después de los gastos del año y de los meses sin inquilino, que en ese ejemplo da 5,76%.
La bruta solo mira el canon contra el precio, así que ignora el predial, el seguro, el mantenimiento y los meses vacíos. Es la que suele aparecer en los anuncios. La neta descuenta todo eso y es la que se puede comparar con otras inversiones. En el ejemplo la diferencia es de casi punto y medio.
Un mes vacío se lleva el 8,3% del ingreso anual, más que el predial y el seguro juntos en el ejemplo de la calculadora. Es el factor que más se olvida al comparar un inmueble con otra inversión, y también el que más varía según la zona y el precio al que pongas el canon.
No. Mide solo lo que produce el arriendo cada año, que es lo que entra a tu bolsillo mientras eres dueño. La valorización puede ser una parte importante del retorno total, con la diferencia de que no la recibes hasta que vendes. Tampoco entran los impuestos sobre lo que recibes ni los costos de escrituración y registro.
La comparación útil no es contra cero, sino contra lo que ese mismo dinero produciría sin obligarte a conseguir inquilino, atender arreglos y esperar meses para vender. Conviene mirar además la inflación del año: una rentabilidad neta por debajo de ella significa que el inmueble produce menos de lo que tu dinero pierde en poder de compra.
La aritmética es la misma, así que sí. Cambia el contexto legal: el arriendo de vivienda urbana tiene el aumento anual topado por el IPC del año anterior, mientras que en el comercial el incremento se pacta en el contrato. Eso afecta cómo evolucionará tu canon, no cómo se calcula la rentabilidad de este año.
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Actualizado agosto 23, 2026
