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不動産投資の利回り計算シミュレーション
物件価格2,500万円・家賃9万円なら表面利回り4.32%、実質利回り2.74%。固定資産税や管理費、空室1か月を引いた手取りと回収年数まで無料で計算できます。
物件価格2,500万円、家賃9万円の区分マンションなら、表面利回りは4.32%、実質利回りは2.74%です。差の1.58ポイントは、年305,000円の管理費・固定資産税・保険・修繕費と、空室1か月分の90,000円です。広告に出るのはほぼ表面で、経費をひとつも引いていません。下の計算ツールに自分の数字を入れると、両方の利回りと回収年数が出ます。登録は要りません。
不動産投資の利回りの計算方法は？
表面利回りは、1年分の家賃を物件価格で割るだけです。家賃90,000円なら年1,080,000円、これを25,000,000円で割って4.32%。ほかには何も入りません。だからきれいな数字が出ます。
実質利回りは、手元に本当に残った額で割ります。空室1か月を引くと収入は990,000円。そこから年間の経費305,000円を引いて685,000円が残り、25,000,000円で割ると2.74%です。同じ物件で1.58ポイント違います。
比較に使えるのは後者だけです。表面利回りは定期預金とも並べられません。あちらには固定資産税の納付書が届かないからです。回収年数も実質で見て、25,000,000円 ÷ 685,000円で36.5年かかります。
| 項目 | 年額 | 利回りへの影響 |
|---|---|---|
| 家賃 12か月分 | 1,080,000円 | 表面利回り 4.32% |
| 空室 1か月 | −90,000円 | 0.36 |
| 管理費・修繕積立金 12か月 | −120,000円 | 0.48 |
| 固定資産税・都市計画税 | −70,000円 | 0.28 |
| 火災保険・地震保険 | −15,000円 | 0.06 |
| 修繕・原状回復・管理委託料 | −100,000円 | 0.40 |
| 手元に残る額 | 685,000円 | 実質利回り 2.74% |
表面利回りと実質利回りの違いは？
表面利回りは経費を引く前の家賃を使い、実質利回りは引いた後を使います。それだけの違いですが、区分マンションでは差が大きく出ます。管理費と修繕積立金をオーナーが毎月払う仕組みだからです。この例では月10,000円、年120,000円で、これひとつで0.48ポイント消えます。
販売資料に「利回り8%」と書いてあるとき、まず表面だと思って構いません。実質を出すには、管理費、修繕積立金、固定資産税、保険、原状回復費、管理会社への委託料を集めて割り直します。委託料は家賃の5%が相場で、この例なら年54,000円。上の修繕欄100,000円に含めてあります。
空室が1か月あると、その年の家賃収入の8.33%が消えます。利回りにすると0.36ポイントで、この例の火災保険と地震保険を合わせた額の6倍です。はじめて買う人はこの欄を0のままにしがちです。
不動産投資の利回りの目安はどれくらい？
「何%あればいい」という一つの数字はありません。そう言い切る人はたいてい何かを売っています。意味のある比べ方は、同じお金を、入居者を探さず、日曜に給湯器の故障の連絡を受けず、売りたいときに数か月待たなくてもいい場所に入れたらいくらになるか、です。
その基準は金利で動きます。定期預金や債券がそれなりに付く時期に、自分で管理する物件の実質2.74%は割に合いません。値上がりを当てにしないと成立しない水準です。安全な置き場所がほぼ0%の時期なら、同じ2.74%の見え方は変わります。
空室と修繕積立金で利回りはどこまで下がる？
空室欄を0にすると、実質利回りは2.74%から3.10%に上がり、回収年数は36.5年から32.3年に縮みます。退去のたびに次が決まるまでの数か月をどう見るかで、ここが動きます。都心のワンルームなら1か月は堅め、地方や築古なら楽観的な数字です。
修繕積立金のほうがたちが悪いのは、年々上がるからです。多くのマンションは段階増額積立方式で、購入時が一番安い。月10,000円が20,000円になると経費は425,000円に増え、実質利回りは2.26%、回収年数は44.2年になります。家賃も入居者も変わっていないのに、です。
家賃の下落も同じ向きに効きます。家賃が90,000円から80,000円に下がると、表面利回りは3.84%、実質利回りは2.30%、回収は43.5年。長期保有なら、今の家賃ではなく10年後に取れそうな家賃で一度計算しておくほうが安全です。
この計算に入っていないもの
物件の値上がりと値下がりは入っていません。実質2.74%でも価格が上がる物件は、6%でも下がり続ける物件に勝ちます。ただしその分は売るまで手元に来ません。ここで測るのは、持っている間に財布に入る現金だけです。同じ物差しで比べるなら、複利計算シミュレーションでその頭金を利率に置いた場合も見てください。
ローンも入っていません。物件が生む力を測るもので、買い方は別の話だからです。返済込みのキャッシュフローや返済比率まで見たいなら、楽待や健美家のシミュレーターのほうが向いています。一棟や複数戸を回すならそちらを使ってください。ここは1戸を判断するための道具です。
購入時の費用も外です。仲介手数料、登録免許税、不動産取得税、司法書士報酬で物件価格の7%前後になります。これを価格に足すと、この例の実質利回りは2.56%まで下がります。買った瞬間の本当の利回りはそちらです。
収入側にも抜けがあります。礼金と更新料は入りません。関東では更新料を2年ごとに1か月分もらう契約が今も多く、その分だけ手取りは上振れします。契約の形も確認してください。普通借家契約では貸主から更新を断るのに正当事由が要り、期間で確実に終わらせたいなら定期借家契約になります。どちらも借地借家法の話です。
買ったあとの数字を記録する
上の数字は、1年分の実績が出るまで全部見込みです。見込みの2.74%と実際の差になるのは、たいてい誰も書き留めなかった小さな出費です。エアコンの修理、鍵の交換、退去立ち会いの交通費。確定申告の時期に思い出そうとしても、もう分かりません。
AI Moneyはその部分のための家計簿アプリです。声で言うか、レシートを撮るだけで、あとから絞り込めるカテゴリに入ります。AndroidはSMSで届く銀行の利用通知を読み、iPhoneはショートカット経由でApple Payの支払いを拾います。貯金ポケット、実際の金利で計算する借金、予算、多通貨もあり、台帳はPDFとCSVで出せます。無料プランは期限なしで、Proは月3.99米ドル、年払い32.99米ドルです。
正直に書いておきます。入力手段のひとつであるWhatsAppは日本ではほとんど使われていないので、実際に使うのは音声とレシート撮影になります。銀行口座には接続しないため、ログインして明細を取り込むことはできません。友達との割り勘もありません。台帳は端末のなかにありますが、AIに送るテキスト、音声、写真はサーバーで処理されます。確定申告の書類まで作るなら、不動産所得に対応した会計ソフトのほうが合っています。
よくある質問
表面利回りは1年分の家賃を物件価格で割ります。家賃90,000円なら年1,080,000円で、25,000,000円の物件なら4.32%。実質利回りは空室と経費を引いた後で割り直します。この例は空室1か月と経費305,000円を引いて685,000円が残り、2.74%、回収36.5年です。
表面利回りは経費を引く前の家賃を使うので、管理費、修繕積立金、固定資産税、保険、原状回復費、空室が入っていません。販売資料に載るのはこちらです。実質利回りはそれらを引いた後で計算します。この例の差は1.58ポイントで、管理費と修繕積立金だけで0.48ポイントです。
決まった数字はありません。基準は、同じ金額を管理の手間も換金しにくさもない場所に置いたときの利回りです。安全な運用先の金利が高い時期なら、自分で管理する物件の実質2.74%は割に合いません。表面と実質の差も見てください。差が大きいほど経費の重い物件です。
年1か月が一般的です。1か月空くと年間家賃の8.33%、利回りにして0.36ポイントが消えます。空室を0にすると実質利回りは3.10%、回収は32.3年に縮みます。地方や築古では1か月で足りないこともあります。
どちらも入っていません。物件が生む現金だけを測るので、買い方の違う2件を同じ条件で比べられます。返済後のキャッシュフローまで見たいなら、楽待や健美家のようにローンを扱えるシミュレーターを使ってください。購入諸費用も外で、物件価格の7%前後を足すと実質利回りは2.56%になります。
かかります。家賃から必要経費を引いた不動産所得は、給与など他の所得と合算して課税されます。建物は減価償却でき、法定耐用年数は鉄筋コンクリート造の住宅で47年、木造で22年。土地は償却できません。中古は簡便法で短くできます。詳しくは国税庁のタックスアンサーに載っています。
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更新日 8月 23, 2026
