Ir para o conteúdo 
Calculadora de rentabilidade de aluguel
Calculadora de rentabilidade de aluguel: bruta, líquida, IPTU, seguro, manutenção e meses vazios. Veja em quantos anos o imóvel se paga.
Um imóvel de R$ 400.000,00 alugado por R$ 2.200,00 por mês rende 6,60% bruto ao ano e 4,55% líquido. A diferença são R$ 6.000,00 por ano de IPTU, seguro e manutenção, mais um mês sem inquilino. O anúncio mostra a bruta, porque é a mais bonita. Coloque seus números abaixo e a calculadora devolve as duas, e em quantos anos o imóvel se paga.
Como calcular a rentabilidade de um aluguel
A rentabilidade bruta divide doze aluguéis pelo valor do imóvel. Com R$ 2.200,00 por mês num imóvel de R$ 400.000,00, são R$ 26.400,00 sobre R$ 400.000,00, ou 6,60% ao ano. Nada mais entra na conta, e é justamente por isso que ela fica tão bonita.
A líquida faz a mesma divisão com o dinheiro que sobra. Tire os meses vazios e o custo do ano, e o exemplo deixa R$ 18.200,00 num imóvel de R$ 400.000,00, ou 4,55%. Mesmo imóvel, dois pontos de diferença.
A segunda é a que dá para comparar com qualquer outra coisa que você faria com R$ 400.000,00. A bruta não, porque nem CDB nem Tesouro te mandam carnê de IPTU em janeiro.
| Linha | Por ano | Pontos de rentabilidade que tira |
|---|---|---|
| Aluguel de 12 meses | R$ 26.400,00 | bruta 6,60% |
| Um mês vazio | −R$ 2.200,00 | 0,55 |
| IPTU | −R$ 1.400,00 | 0,35 |
| Seguro | −R$ 600,00 | 0,15 |
| Manutenção | −R$ 4.000,00 | 1,00 |
| O que sobra | R$ 18.200,00 | líquida 4,55% |
Qual a diferença entre rentabilidade bruta e líquida
A bruta usa o aluguel cheio, antes de qualquer despesa e sem nenhum mês vazio. É o número do anúncio. A líquida desconta o que você paga para manter o imóvel de pé e alugado.
O campo de condomínio vem zerado de propósito. Num contrato residencial as despesas ordinárias são do inquilino pela Lei 8.245/1991, e as extraordinárias, como fundo de reserva e obra estrutural, ficam com o proprietário. Preencha ali só o que sai do seu bolso.
A taxa de administração da imobiliária não tem campo próprio. Ela fica entre 8% e 12% do aluguel recebido, e o lugar dela é o campo de manutenção. Com 8% sobre os R$ 24.200,00 recebidos, são R$ 1.936,00: a manutenção sobe para R$ 5.936,00, a líquida cai de 4,55% para 4,07% e o imóvel passa a se pagar em 24,6 anos.
Um mês vazio custa 8,33% do aluguel do ano. Tira 0,55 ponto, mais do que o IPTU e o seguro somados. Quem está começando deixa esse campo em zero, e ele costuma decidir se o imóvel ganha ou não de uma aplicação parada.
Qual é uma boa rentabilidade de aluguel no Brasil
Não existe número mágico, e quem te der um está vendendo alguma coisa. A referência honesta é o que o mesmo dinheiro renderia sem você precisar analisar fiador, trocar chuveiro no domingo ou esperar quatro meses para vender.
Essa referência anda com a Selic, então consulte a taxa do dia antes de decidir. Com a Selic em dois dígitos, 4,55% líquido num ativo ilíquido e com trabalho embutido é fraco, e o negócio só se sustenta se a valorização carregar. Com juros baixos, os mesmos 4,55% ficam razoáveis.
Para saber o que o seu bairro rende hoje, o índice FipeZAP publica a rentabilidade média por cidade. E o IPTU muda a resposta mais do que se imagina: o mesmo imóvel com carnê de R$ 3.000,00 cai para 4,15%, e com carnê de R$ 600,00 sobe para 4,75%. Mesmo aluguel, mesmo preço, quase um ponto de diferença só pela prefeitura.
Quanto cobrar de aluguel pelo valor do imóvel
A regra de bolso que circula no mercado é 0,5% do valor do imóvel por mês, ou R$ 2.000,00 nos R$ 400.000,00 do exemplo. Aqui o aluguel é R$ 2.200,00, ou 0,55% ao mês. Serve como sinal, não como veredito, porque quem define o aluguel é a oferta do bairro.
Vale testar o preço alto antes de anunciar. Coloque R$ 2.420,00 de aluguel, 10% acima, e dois meses vazios em vez de um. A bruta pula de 6,60% para 7,26%, o que parece ótimo. A líquida fica em 4,55%, exatamente onde estava, e você ainda pagou condomínio num mês a mais de imóvel vazio.
O que esta calculadora deixa de fora
A valorização não está aqui, e para muito proprietário ela é o retorno inteiro. Um imóvel que rende 4,55% e sobe de preço pode ganhar de outro que rende 6% num bairro parado. Essa parte você não vê até vender.
Os custos de compra também ficam de fora do campo de preço. ITBI e cartório somam algo entre 4% e 5% do valor, e a alíquota do ITBI varia por município. Digite o total desembolsado se quiser o número sem maquiagem: R$ 418.000,00 no lugar de R$ 400.000,00 baixa a líquida para 4,35% e empurra o retorno para 23,0 anos.
Financiamento é a omissão maior, e é onde esta página perde. Ela mede o que o imóvel produz, não como você pagou por ele, o que é ótimo para comparar dois imóveis e ruim para decidir uma compra parcelada. Se você vai financiar, precisa de retorno sobre capital próprio com parcela, juros e amortização mês a mês, e isso pede uma planilha de fluxo de caixa. Passando de dois ou três imóveis, o certo é contabilidade, não formulário na web.
O imposto de renda é o terceiro buraco. Aluguel recebido por pessoa física entra no carnê-leão pela tabela progressiva, que chega a 27,5%, e o recolhimento é mensal. Dá para abater do aluguel, antes de aplicar a tabela, o IPTU, o condomínio e a taxa da imobiliária quando quem paga é o proprietário. As faixas mudam quase todo ano, então confira a tabela vigente na Receita Federal antes de projetar.
Para medir a alternativa com a mesma régua, a calculadora de juros compostos mostra o que a mesma entrada faria a uma taxa fixa, sem inquilino nenhum no meio.
Como acompanhar os números reais depois da compra
Tudo acima é estimativa até o imóvel completar um ano alugado. A distância entre os 4,55% projetados e os reais quase sempre é feita de gasto pequeno que ninguém anotou: a torneira, a vistoria, o mês em que a pintura virou reforma. Anotar na hora custa menos do que reconstruir tudo em abril.
O AI Money serve para essa parte. Você manda o gasto pelo WhatsApp, fala em voz alta ou fotografa o cupom, e ele cai numa categoria que dá para filtrar depois. No Android o app lê os SMS do banco; no iPhone pega o Apple Pay por Atalhos. Tem orçamento, bolsos de poupança, dívidas com juro real, várias moedas e caixinha do casal, e o extrato sai em PDF ou CSV. O plano grátis não expira, e o Pro custa 3,99 dólares por mês ou 32,99 por ano.
Duas coisas que ele não faz. Não conecta com banco, então nada entra sozinho por login, e não divide conta entre amigos. Seu livro de movimentos fica no telefone, embora o texto, o áudio e a foto do assistente sejam processados no servidor.
Perguntas frequentes
A bruta é o aluguel de doze meses dividido pelo valor do imóvel: R$ 26.400,00 sobre R$ 400.000,00, ou 6,60% ao ano. A líquida tira antes as despesas e os meses vazios. No exemplo, R$ 6.000,00 de custo e um mês sem inquilino deixam R$ 18.200,00, ou 4,55%, e o imóvel se paga em 22,0 anos.
A bruta usa o aluguel antes de qualquer desconto, então ignora IPTU, seguro, manutenção, condomínio e vacância. É o número que aparece no anúncio. A líquida divide pelo mesmo preço o que sobra de verdade. Se você usa imobiliária, some 8% a 12% do aluguel recebido ao campo de manutenção, porque não há campo separado para isso.
Não existe um piso fixo. A comparação certa é com o que o mesmo dinheiro renderia numa aplicação líquida e sem trabalho, e isso depende da Selic do momento. Com juros altos, 4,55% líquido em imóvel que você mesmo administra é um mau negócio a menos que conte com a valorização. O índice FipeZAP publica a média por cidade.
A regra de bolso é 0,5% do valor por mês, ou R$ 2.000,00 num imóvel de R$ 400.000,00. O exemplo cobra R$ 2.200,00, que são 0,55%. Cuidado ao esticar: cobrar R$ 2.420,00 e ficar dois meses vazio sobe a bruta para 7,26% e deixa a líquida nos mesmos 4,55%.
Não. Ela mede o que o imóvel produz, independentemente de como você pagou, e é isso que permite comparar dois imóveis com a mesma régua. Para retorno sobre capital próprio com parcela, juros e amortização, use uma planilha de fluxo de caixa. ITBI, cartório e valorização também ficam de fora.
Sim, quando o valor passa da faixa de isenção. Pessoa física recolhe pelo carnê-leão todo mês, pela tabela progressiva que chega a 27,5%. Dá para abater do aluguel o IPTU, o condomínio e a taxa da imobiliária que saírem do seu bolso. As faixas mudam de ano para ano, então confirme a tabela vigente na Receita Federal.
- Calculadora de juros compostos
- Todas as calculadoras
- Melhores apps de controle financeiro
- Lei 8.245/1991, Lei do Inquilinato
AI Money
Controle de gastos com IA
Comece grátis, em menos de um minuto
- Grátis para sempre
- Sem cartão
- Seus dados, no seu aparelho
Atualizado August 23, 2026
