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Mietrendite-Rechner: Brutto- und Nettomietrendite berechnen
Was eine vermietete Wohnung wirklich abwirft, nach Hausgeld, Instandhaltung und Leerstand. Und nach wie vielen Jahren der Kaufpreis wieder eingespielt ist.
Eine Wohnung für 250.000 €, vermietet für 900 € kalt im Monat, hat eine Bruttomietrendite von 4,32 % und eine Nettomietrendite von 3,00 %. Der Unterschied sind 2.400 € nicht umlagefähige Kosten im Jahr und ein Monat Leerstand. In Inseraten steht fast immer die Bruttomietrendite, weil sie die schönere Zahl ist. Trag unten deine Zahlen ein: Der Mietrendite-Rechner zeigt dir beide Werte und nach wie vielen Jahren der Kaufpreis eingespielt ist.
Wie berechnet man die Mietrendite?
Die Bruttomietrendite ist die Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, mal 100. Mit 900 € im Monat und 250.000 € Kaufpreis sind das 10.800 € ÷ 250.000 €, also 4,32 %.
Die Nettomietrendite rechnet dasselbe mit dem, was dir wirklich bleibt: Kaltmiete mal vermietete Monate, minus die Kosten des Jahres, geteilt durch den Kaufpreis. Im Beispiel bleiben 7.500 € von 250.000 €, also 3,00 %. Gut 1,3 Prozentpunkte Unterschied, und die Wohnung ist dieselbe.
| Posten | Beispiel |
|---|---|
| Kaufpreis | 250.000 € |
| Jahreskaltmiete (900 € × 12) | 10.800 € |
| Mieteinnahmen bei einem Monat Leerstand (900 € × 11) | 9.900 € |
| Nicht umlagefähiges Hausgeld (100 € × 12) | 1.200 € |
| Verwaltung und Sonstiges | 300 € |
| Versicherungen | 100 € |
| Instandhaltung | 800 € |
| Bleibt im Jahr | 7.500 € |
| Bruttomietrendite (10.800 € ÷ 250.000 €) | 4,32 % |
| Nettomietrendite (7.500 € ÷ 250.000 €) | 3,00 % |
| Kaufpreis eingespielt nach (250.000 € ÷ 7.500 €) | 33,3 Jahren |
Ein einziger Monat Leerstand kostet 8,3 % der Jahresmiete. Im Beispiel sind das 900 €, mehr als Verwaltung und Versicherungen zusammen, und genau diesen Posten lassen viele weg, wenn sie die Rendite einer Wohnung mit anderen Möglichkeiten für dasselbe Geld vergleichen.
Welche Kosten sind nicht umlagefähig?
Verwaltung und Instandhaltung. Die Betriebskostenverordnung zählt in § 1 Abs. 2 genau diese beiden ausdrücklich nicht zu den Betriebskosten, also bleiben sie beim Vermieter. Grundsteuer, Wasser, Müll, Hausmeister sowie Sach- und Haftpflichtversicherung dürfen dagegen nach § 2 BetrKV über die Nebenkosten an den Mieter weitergegeben werden, wenn der Mietvertrag das vorsieht.
Bei einer Eigentumswohnung steckt der nicht umlagefähige Teil meist im Hausgeld: die Vergütung der WEG-Verwaltung und die Erhaltungsrücklage. Deshalb fragt der Rechner das Hausgeld und die übrigen Kosten getrennt ab. Trag nur ein, was du wirklich selbst trägst, sonst rechnest du die Rendite künstlich klein.
Was ist der Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreisfaktor sagt, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis entspricht: Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Im Beispiel 250.000 € ÷ 10.800 € = 23,1. Er ist nichts anderes als 100 geteilt durch die Bruttomietrendite (100 ÷ 4,32 = 23,1). Je höher der Faktor, desto niedriger die Bruttomietrendite, und desto länger dauert es, bis die Miete den Kaufpreis wieder eingespielt hat.
Was ist in der Rechnung nicht enthalten?
Die Wertentwicklung der Immobilie, und die kann ein großer Teil des Ergebnisses sein, in beide Richtungen. Eine Wohnung mit 3,00 % Nettomietrendite und steigendem Wert kann insgesamt mehr bringen. Diesen Teil siehst du aber erst beim Verkauf.
Ebenfalls nicht enthalten sind die Steuer auf deine Mieteinnahmen und die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Viele Rechner ziehen die Kaufnebenkosten bei der Nettomietrendite mit ein. Wenn du das willst, trag im Feld Kaufpreis den Preis inklusive Nebenkosten ein. Für den Vergleich mit einem Inserat lässt du sie weg. Hast du mit Kredit gekauft, fehlt auch die Rate: Der Rechner schaut, was die Wohnung abwirft, nicht wie du sie finanziert hast.
Um mit derselben Elle zu messen, zeigt der Zinseszinsrechner, was dasselbe Geld bei einem festen Zins ergeben würde, und der Inflationsrechner erinnert daran, dass eine Rendite unter der Inflation Kaufkraft verliert, auch wenn die Zahl positiv ist.
Welche Mietrendite ist gut?
Das hängt davon ab, womit du vergleichst, und der ehrliche Vergleich ist nicht der mit null. Er ist der mit dem, was dasselbe Geld zum Beispiel auf einem Tagesgeldkonto bringen würde, ohne Mietersuche, ohne Wasserschaden am Sonntag und ohne monatelangen Verkauf, wenn du das Geld brauchst.
Diese Arbeit hat einen Wert. Eine Nettomietrendite, die kaum über einer Alternative ohne Verwaltungsaufwand liegt, ist deshalb eher ein Warnsignal. Schau außerdem auf die Inflation, die das Statistische Bundesamt mit dem Verbraucherpreisindex misst: Liegt die Nettomietrendite darunter, bringt die Wohnung weniger, als dein Geld unterwegs an Kaufkraft verliert. Diese Entscheidung nimmt dir der Rechner nicht ab. Er rechnet, er empfiehlt nichts.
Die echten Zahlen nach dem Kauf im Blick behalten
Nach dem Kauf zählen nicht die Annahmen, sondern die Mieteingänge, das Hausgeld und jede Reparatur. In AI Money erfasst du sie als Einnahmen und Ausgaben in einer eigenen Kategorie, per WhatsApp, per Sprache oder mit einem Foto vom Beleg, und siehst am Jahresende, was die Wohnung tatsächlich abgeworfen hat. Die Wohnung selbst trägst du unter Investments mit ihrem Wert ein und behältst sie neben Konten und Spartöpfen im Blick. AI Money ist kein Broker: Hier kaufst und verkaufst du nichts.
Häufige Fragen
Die Bruttomietrendite teilt die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis. Bei 900 € Kaltmiete im Monat und 250.000 € Kaufpreis sind das 10.800 € geteilt durch 250.000 €, also 4,32 %. Die Nettomietrendite rechnet mit dem, was nach den nicht umlagefähigen Kosten und dem Leerstand übrig bleibt. Im Beispiel sind das 7.500 € im Jahr, also 3,00 %.
Die Bruttomietrendite schaut nur auf Kaltmiete und Kaufpreis und lässt nicht umlagefähiges Hausgeld, Verwaltung, Instandhaltung und Leerstand weg. Sie steht meist im Inserat. Die Nettomietrendite zieht all das ab und ist die Zahl, mit der sich eine Wohnung sinnvoll vergleichen lässt. Im Beispiel liegen die beiden gut 1,3 Prozentpunkte auseinander.
Ein leerer Monat kostet 8,3 % der Jahreskaltmiete. Bei 900 € Kaltmiete sind das 900 € im Jahr, mehr als Verwaltung und Versicherungen im Beispiel zusammen. Es ist der Posten, der beim Vergleich einer Wohnung mit anderen Möglichkeiten am häufigsten fehlt, und der, der je nach Lage und Miethöhe am stärksten schwankt.
Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis entspricht: Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Bei 250.000 € Kaufpreis und 10.800 € Jahreskaltmiete liegt er bei 23,1. Er ist 100 geteilt durch die Bruttomietrendite, deshalb steckt er im Ergebnis des Rechners schon mit drin. Je höher der Faktor, desto niedriger die Bruttomietrendite.
Das hängt davon ab, womit du vergleichst. Der ehrliche Vergleich ist nicht der mit null, sondern mit dem, was dasselbe Geld ohne Mietersuche, Reparaturen und langen Verkauf bringen würde, zum Beispiel auf einem Tagesgeldkonto. Liegt die Nettomietrendite darunter oder unter der Inflation, bringt die Wohnung weniger, als das Geld an Kaufkraft verliert. Der Rechner zeigt die Zahlen, eine Empfehlung gibt er nicht.
Nein. Er misst nur, was die Vermietung jedes Jahr abwirft. Die Wertentwicklung der Immobilie siehst du erst beim Verkauf, und die Steuer auf die Mieteinnahmen ist nicht berücksichtigt. Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch kannst du einbeziehen, indem du sie im Feld Kaufpreis dazurechnest. So rechnen viele Nettomietrendite-Rechner.
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Aktualisiert October 4, 2026
